Opties op de Zuidas

Het Zuidas-project kenmerkt zich door zijn omvang en ambitieniveau, maar ook door de flexibiliteit die op alle niveaus in de planvorming is ingebouwd. Investeringen kunnen worden gefaseerd in de tijd waarbij, afhankelijk van de marktontwikkelingen en de vraag van toekomstige gebruikers, tijdelijk voorrang gegeven kan worden aan het bouwen van kantoren, woningen of voorzieningen. Ook wanneer een gebouw is opgeleverd blijft flexibiliteit een sleutelwoord. De uitwisseling tussen woonfuncties en kantoorfuncties binnen een gebouw wordt mogelijk gemaakt door al tijdens de bouw rekening te houden met de verschillende bouwkundige eisen die in die twee bestemmingen gelden.

Flexibiliteit is met het oog op een snel veranderende en onzekere toekomst van levensbelang voor de vitaliteit van de Zuidas en vertegenwoordigt op die manier een economische waarde. Terwijl toekomstige onzekerheden bij de waardering van inflexibele projecten altijd negatief gewaardeerd worden, kunnen ze in het voordeel werken van flexibele projecten. De optie om toekomstige beslissingen te kunnen laten afhangen van onvoorziene ontwikkelingen is waardevol en de reële optietheorie biedt een geschikt instrumentarium om de economische waarde van dergelijke goed gedefinieerde flexibiliteit te bepalen.

Dit rapport onderzoekt in de eerste plaats zicht de variatiebreedte van de toekomstige ontwikkeling van de kantorenmarkt en de woningmarkt op de Zuidas. Met andere woorden: wat zijn de hoeken van het speelveld, waarbinnen de Zuidas zich in de komende jaren zou kunnen ontwikkelen. Door te kijken hoe de kantoorhuren op toplocaties in een aantal Europese zakencentra zich de afgelopen jaren ontwikkeld hebben, ontstaat een beeld van de variatiebreedte - de hoeken van het speelveld - die voor de Zuidas relevant is. Vervolgens wordt met gebruikmaking van de aldus verworven kennis gerekend aan de waarde die flexibiliteit op de Zuidas creëert. Dit gebeurt aan de hand van twee concrete basisfacetten van flexibiliteit, namelijk de mogelijkheid de bouw van een kantoorpand uit te stellen, en de mogelijkheid de bestemming van een pand in een later stadium te veranderen.