Woningcorporaties in Amsterdam: marktmacht en subsidies

Dit rapport behandelt de kwestie van marktmacht van corporaties op de Amsterdamse woningmarkt, en de omvang en financiering van de onrendabele top.

De CDA gemeenteraadsfractie in Amsterdam geeft in een onderzoeksvoorstel aan dat het functioneren van de woningmarkt in Amsterdam te wensen overlaat. De fractie vindt het wenselijk dat een beter aanbod en een betere doorstroming op de woningmarkt in Amsterdam ontstaat. Dit leidt tot een aantal onderzoeksvragen. Aan SEO Economisch Onderzoek is gevraagd om twee van deze vragen te beantwoorden:
1. Waaruit bestaat het monopolie van woningcorporaties in Amsterdam?
2. Wat zijn de kosten van de bouw van een sociale huurwoning in Amsterdam?

Beide vragen hebben betrekking op de kwestie van marktmacht bij corporaties. De eerste betreft de vraag of woningcorporaties in Amsterdam marktmacht bezitten. De tweede sluit aan bij de vraag hoe die marktmacht wordt aangewend. Woningcorporaties financieren bij sociale huurwoningen een zogenaamde ‘onrendabele top’: het verschil tussen de (netto contante waarde van de) netto huuropbrengsten en de bouwkosten (inclusief grondkosten). Informatie over de omvang van de onrendabele top (het onrendabele deel van een investering) geeft een beeld van de mate waarin corporaties hun middelen voor sociale doelen inzetten.